verbale di collaudo di appalto sottoscritto da amministratore in prorogatio

Verbale di collaudo dell’appalto sottoscritto dall'amministratore in prorogatio

Avv. Anna Nicola

Com’è noto, il collaudo conferma la conformità dell'opere commissionate dal committente, che può essere anche il condominio, alle pattuizioni contrattuali contenute nel contratto di appalto.

In questo, prima di ricevere la consegna, il committente effettua una analisi delle modalità di esecuzione dei lavori: la "verifica", che consiste nel controllo dell'opera a conclusione dei lavori; al termine dei lavori vi è il "collaudo”, sulla falsa riga della prima.

Si tratta di procedura tecnica con il fine di verificare che l'opera sia stata eseguita conformemente al contratto, solitamente con l'ausilio di un esperto, come un direttore dei lavori. È un accertamento tecnico della qualità e della conformità del lavoro svolto.

La Corte di Appello di Roma ha affrontato il tema della validità del collaudo e delle conseguenze che questa può avere sul versamento delle somme dovute per gli interventi realizzati in ambito condominiale, trattasi della recente decisione n. 2160 del 4 aprile 2025.

Nella fattispecie in questione, con contratto di appalto regolarmente sottoscritto, un condominio ha affidato a un'impresa l'esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria dello stabile e la sostituzione della canna fumaria della caldaia condominiale, per un importo determinato, in base a un preventivo accettato dal committente.

Il direttore dei lavori ha certificato che le opere sono state rispettose dei tempi stabiliti dal contratto.

Il collaudo di cui alla sostituzione della canna fumaria è stato rinviato, nonostante i lavori fossero terminati, per permettere ulteriori verifiche strumentali e eventuali interventi correttivi necessari.

In un secondo tempo anche questi sono stati ultimati e collaudati.

I condomini hanno versato solo una parte del corrispettivo, mentre una fattura relativa all'importo rimanente non è stata pagata. L'impresa ha quindi agito i sede di ingiunzione.

Il condominio si è opposto affermando l'esistenza di vizi, difetti e difformità delle opere e chiedendo l'autorizzazione alla chiamata in causa del precedente amministratore. Il Tribunale ha invece confermato il decreto ingiuntivo opposto.

Il condominio, rivoltosi alla Corte di Appello, ha rilevato dubbi sulla validità del verbale di collaudo, perché firmato dall'amministratore sostituito e dal direttore dei lavori, considerato incompatibile con il ruolo di collaudatore.

Inoltre, vi erano alcune carenze formali, tra cui l'assenza del certificato di conformità, la mancanza di documenti obbligatori previsti dalla normativa vigente (D.M. 22 gennaio 2008, n. 37) e la violazione di specifiche clausole contrattuali. La Corte di Appello ha nuovamente rigettato le domande del condominio.

Ciò in quanto ha erroneamente sostenuto l'invalidità del verbale di collaudo sottoscritto dal precedente amministratore, che era stato revocato dall'assemblea, senza tenere conto che l'amministratore revocato prosegue il proprio incarico fino al passaggio di consegne in regime di prorogatio. Quindi in prorogatio la sua sottoscrizione del collaudo ha piena validità.

Quanto alla questione di asserita incompatibilità del direttore dei lavori con la figura di collaudatore, la Corte ha osservato che questa osservazione, oltre ad essere stata sollevata per la prima volta in sede di appello, non potrebbe in ogni caso opporsi all'appaltatore che nessun ruolo ha avuto nella individuazione e/o nomina di questa figura professionale.

I giudici di secondo grado hanno evidenziato il ritardo nella consegna della dichiarazione di conformità relativa alla canna fumaria.

Tuttavia la stessa Corte ha notato come questo ritardo non abbia danneggiato il condominio. In ogni caso la certificazione amministrativa, anche se rilasciata da una ditta diversa da quella appaltatrice, è risultata pienamente valida.

Infatti, nel contratto era previsto il subappalto per il lavoro di sostituzione della canna fumaria, comunicandone il nominativo al direttore dei Lavori e al coordinatore della sicurezza che non hanno mai obiettato alcunché.

Come statuito anche dalla Cassazione l'accettazione dell'opera da parte del committente è atto ontologicamente diverso da quelli della verifica e del collaudo, trattandosi di vera e propria manifestazione di volontà negoziale dalla quale soltanto deriva la liberazione dell'appaltatore dalla garanzia per i vizi (Cass. civ., sez. II, 01/03/2016, n. 4051).

La firma sul verbale di collaudo da parte sia dell'amministratore di condominio che del direttore dei lavori (che nei contratti di appalto tutela gli interessi del committente) si traduce in un'accettazione di quanto in esso previsto e in un riconoscimento dell'esecuzione a regola d'arte delle attività (Trib. Brindisi 19 maggio 2020 n. 634).

L'istituto della c.d. "prorogatio imperii" implica che l'amministratore, il cui incarico sia concluso per scadenza del termine, per dimissioni, per revoca o per altra causa, prosegue nell'esercizio di tutti i suoi poteri fino al momento in cui l'assemblea non nomina un nuovo soggetto e questi non accetti la carica.

La ratio posta alla base di questo istituto è quella di garantire al condominio la continuità nella gestione dello stabile.

Aall'amministratore in prorogatio sono stati di fatto ormai pienamente riconosciuti poteri pari a quelli di un amministratore di condominio - per così dire - ordinario, ovvero quelli di cui all'art. 1130 c.c. attinenti alla gestione ordinaria dello stabile (Giudice di Pace di Airola 9 maggio 2024 n. 564).