spese solaio in condominio

Ripartizione delle spese dei soffitti, delle volte e dei solai in condominio

Le spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari degli alloggi l'uno all'altro sovrastanti (art. 1125 c.c.).

Questo criterio poggia sul principio di presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà. Trova attuazione nel caso in cui gli interventi sono necessari per la manutenzione di queste parti del condominio e non anche quando il singolo condomino intende abbellire la propria unità immobiliare o migliorare lo stato della sua abitazione. Il criterio appena esposto si applica nel caso in cui il crollo o il danneggiamento derivino da cattiva manutenzione o dal normale logorio delle strutture; non opera, invece, in caso di responsabilità diretta di uno dei condòmini.

L'art. 1125 c.c. detta una presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà confinanti in verticale.

Con i termini volte, soffitti e solai si intende tutto ciò che divide orizzontalmente due unità immobiliari, trovandosi stabilmente tra esse ed avendo una funzione di sostegno e copertura delle stesse. La suddivisione delle spese in questione è derogabile: le parti possono trovare un accordo e stilare un contratto con cui regolano in maniera differente i costi per la manutenzione e ricostruzione. Sono esclusi dal questo criterio la copertura del pavimento del piano superiore, quali le mattonelle e l’impiantito nonché l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto del piano inferiore, essendo di esclusiva competenza del proprietario dell’alloggio (Cass. civ., sez. II, 23 aprile 1969, n. 1319). Con il termine “volte, soffitti e solai” si intende tutto ciò che divide orizzontalmente le due unità immobiliari, trovandosi stabilmente tra esse ed avendo una funzione di sostegno e copertura delle medesime.

Se il solaio, anziché separare due proprietà esclusive, divida una proprietà esclusiva da una copertura condominiale, le spese per il piano superiore sono a carico del condominio, secondo le tabelle millesimali, mentre quelle per il piano inferiore sono a carico del proprietario esclusivo dell'immobile. A meno che i diretti interessati non abbiano regolato la fattispecie diversamente.

Il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio, in ragione della sua struttura, è in comunione fra i rispettivi proprietari degli alloggi per la parte strutturale. Questa è la parte incorporata ai muri perimetrali, che assolve, da un lato, la funzione di sostegno del piano superiore e, dall’altro, di copertura di quello inferiore (Cass. civ., 15/01/2001, n. 483; Trib. Monza Sez. I, 24/02/2006). Così anche per le spese relative al servizio di pulizia dell’ascensore (Cass. civ., 23 marzo 1991, n. 3178.). Lo stesso vale per la piattaforma o la soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore, ove questa costituisca il prolungamento del solaio, avendo gli stessi caratteri, per struttura, consistenti nella funzione di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura dei piani interessati (Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1983, n. 4821). Anche la sostituzione delle travi che costituiscono la struttura portante del solaio tra i piani sovrapposti e non siano meramente decorative del soffitto dell'appartamento sottostante seguono la ripartizione della spesa in misura uguale tra i condomini interessati (Cass. civ., 12 ottobre 2000, n. 13606).

Gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto o al pavimento , quando non sono essenziali alla struttura, rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto di proprietà (Cass., 2868/1978; Cass. 3715/1976; Cass. 3178/1991).

Il criterio in esame trova altresì applicazione in tema di lavori di riparazione del cortile quando questo ha la funzione di copertura di piani seminterrati di proprietà di un singolo condomino, accollando per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione (Cass., 05/05/2010, n. 10858). I condomini proprietari degli alloggi interessati dalle medesime solette, volte e solai possono sancire in apposito contratto una disciplina diversa (Cass. civ.,14 luglio 1981, n. 4601).

Se il bene comune da manutenere ha la sola funzione di copertura del piano sottostante, quale ad esempio, il corpo di fabbrica delle strutture comuni o la terrazza a livello, non opera questo criterio: la ripartizione è in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti (Cass. civ., 15/07/2003, n. 11029). Si applica quindi la regola delle terrazze a livello o del lastrico solare.

Diverso è il caso del solaio del piano terreno costruito a livello della superficie di campagna: quest’ultimo viene considerato parte integrante del solo piano terreno, di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità sita al piano terreno, a cui incombono le relative spese (Cass. civ., 26 marzo 1993, n. 3642; Cass. civ., 22 febbraio 1999, n. 1477; Cass. civ., 22 agosto 1984, n. 7464).

Infine, se l’intervento di riparazione dei soffitti, delle volte e dei solai è reso necessaria da fatto ascrivibile al singolo condomino, la spesa incombe esclusivamente in capo a chi ha causato il danno (Cass. civ. Sez. II, 12/04/1999, n. 3568).

Se il solaio, anziché separare due proprietà esclusive, divida una proprietà esclusiva da una copertura condominiale, le spese per il piano superiore sono a carico del condominio, secondo le tabelle millesimali, mentre quelle per il piano inferiore sono a carico del proprietario esclusivo dell'immobile. A meno che i diretti interessati non abbiano regolato la fattispecie diversamente.
Nel caso in cui la manutenzione e la ricostruzione del solaio sia necessaria in ragione di danni derivanti da impianti o strutture di proprietà comune, il condominio deve risarcire i danni subiti ai singoli condòmini ex articolo 2051 Codice civile. Simile situazione può aversi, ad esempio, da interventi sulle strutture portanti, dalla rottura di tubazioni condominiali o da infiltrazioni di acqua dai muri perimetraliLe parti del solaio in comunione

La giurisprudenza afferma che la comunione riguarda la parte strutturale (di sostegno) del solaio, non le coperture applicate al di sotto del soffitto che hanno una funzione puramente estetica e indipendente dalle strutture, dovendosi esse ritenere appartenenti esclusivamente al proprietario del piano sottostante.

Sono esclusi dall'applicazione di questa norma, quindi, la copertura del pavimento del piano superiore, così le mattonelle e l'impiantito, nonché l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto del piano inferiore.

Di conseguenza, solamente quando gli interventi sono necessari per la manutenzione di queste parti del condominio e non anche quando il singolo condomino intende abbellire la propria unità immobiliare o migliorare lo stato della sua abitazione: solo nel primo caso, le spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai sono suddivise in parti uguali tra i proprietari dei due piani.

Quando le spese spettano al singolo condomino

Anche la giurisprudenza di merito è della stessa opinione: le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti solamente quando i lavori siano indispensabili. L'art. 1125 c.c. non è invece invocabile quando i lavori intrapresi dipendano dal desiderio del proprietario di un singolo appartamento di abbellire e migliorare lo stato della sua abitazione (Corte di appello di Roma, 01/04/1995).
La regola prevista dal codice civile verrà applicata quando occorre procedere alla sostituzione delle travi che costituiscono la struttura portante del solaio tra i piani sovrapposti, quando non siano meramente decorative del soffitto dell'appartamento sottostante (Cass., 13606/2000).

Si applica la stessa regola per la piattaforma o la soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore, nel caso in cui questa costituisca il prolungamento del solaio, avendo gli stessi caratteri, per struttura, consistenti nella funzione di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura dei piani interessati. Secondo la Suprema Corte, su questa superficie si instaura un rapporto di compossesso degli interessati titolari, esercitato dal proprietario dell'unità immobiliare superiore soprattutto in termini di calpestio mentre, per il proprietario dell'alloggio sottostante, oltre che nella fruizione della normale comodità proveniente dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore utilità, sicché quest'ultimo può ancorare a detta soletta le strutture di chiusura necessarie per la realizzazione di una veranda ed altresì utilizzarne la faccia inferiore (prolungamento del proprio soffitto) per installarvi apparecchi di illuminazione, per farvi vegetare piante rampicanti, ecc. (Cass., 4821/1983).

L'articolo 1125 Codice civile non è applicabile se i lavori intrapresi dipendano dal solo desiderio di un condomino di abbellire e migliorare lo stato della sua abitazione (Corte di appello di Roma, 01/04/1995).

Avv. Anna Nicola

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Avvocato specializzato in condominio e locazioni