spese scale condominio
affrontale varie questioni delle ripartizione delle spese delle scale e dell'androne in condominio
vuole essere di utilità peri condomini ed amministratori facendo chiarezza sul tema
Manutenzione di scale e dell’androne del condominio
L’androne è il luogo di passaggio che dal portone di ingresso porta al cortile o alle scale, è uno spazio di accesso ubicato esclusivamente all'ingresso del fabbricato; serve a mettere in comunicazione le parti più interne dell'edificio come appartamenti, scale, cortili, garages e giardini. Serve per il transito delle persone. Se ha forma di corridoio si parla di andito.
Anche le scale e l’androne conservano, trattandosi di elementi necessari alla struttura del palazzo condominiale nonché mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, sempre in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni.
L’androne svolge la funzione di ingresso del palazzo, ed è destinato a servire tutti i proprietari dei piani. Le spese di manutenzione ordinaria/straordinaria, pulizia, imbiancatura, riparazione, ricostruzione dello stesso, vanno ripartiti secondo le quote millesimali ex art 1123 c.c.
Ex art. 1117, c.c. le scale e l’androne comprendono le murature che le delimitano, assolvendo a volte anche alla funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. (Cass., 20/04/2017, n. 9986; Cass. 27/03/2013, n. 7754).
Essi sono da intendersi comuni anche ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio. Ne consegue che alle spese dei lavori di loro manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne: tale soluzione trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cass. 20/04/2017, n. 9986; Cass., 12/01/2007, n. 432 -qui la Corte ha precisato che, ai fini della ripartizione della spesa in oggetto, deve considerarsi ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari; Cass., 12/01/2007, n. 432; Cass., 03/10/1996, n. 8657).
Come detto, quando hanno anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse, ove i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale che importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall’art. 1124, comma I, cod. civ. salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l’applicazione dei criteri fissati dagli art. 1123, comma II, e 1124, comma I, cod. civ. (Cass. 07/05/1997, n. 3968).
La circostanza che la scala comune di un edificio condominiale sia utilizzata da uno dei condomini anche per accedere, tramite l’appartamento di sua proprietà sito nello stabile condominiale, ad una sua diversa proprietà sita in un edificio autonomo (e dotato di una propria scala), adiacente a quello in condominio e di più recente costruzione, non vale a far operare per detta scala la presunzione di comunione di cui all’art. 1117, cod. civ., il cui presupposto è la permanente ed oggettiva destinazione di determinate cose o parti al servizio e godimento collettivo, cioè di tutti i condomini (salva l’eventuale rilevanza che sotto altri profili possa avere tale situazione di assoggettamento del bene al servizio anche dell’immobile estraneo al condominio). Ne consegue che il proprietario del bene immobile estraneo al condominio non può essere chiamato, in tale veste, a partecipare alle spese di riparazione o ricostruzione delle scale condominiali (Cass. 07/05/1997, n. 3968).
Peraltro è da ricordare che si ritiene vietato costituire un arco tra due palazzi condominiali per mettere in comunicazione gli alloggi di proprietà del singolo, posti sullo stesso piano, creando di fatto un uso promiscuo dei beni e sevizi dell’uno e dell’altro condominio, oltre che istituendo una situazione di servitù non lecita
Avv. Anna Nicola
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Avvocato specializzato in condominio e locazioni
Categoria: Studi Legali
Anna Nicola
