spese di manutenzione e ricostruzione dell'ascensore in condominio

Spese di manutenzione e ricostruzione dell’ascensore in condominio

Le spese relative alla manutenzione e ricostruzione (o completa sostituzione) dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124, cod. civ. in quanto, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, ha la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, perché anche questi ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche sugli stessi, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto e in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne. Anche le spese per il rifacimento di un contro lucernaio collocato sul soffitto del vano scale di un edificio condominiale, avente funzione di consentire il passaggio della luce nel vano scale, devono essere ripartite in base alla tabella “spese scale” e non in base a quella “spese generali” (Tribunale – Firenze, 02/07/1999).

Per “titolo contrario” deve intendersi una diversa convenzione espressa di un regolamento contrattuale ovvero ad una delibera unanime, che deroghi alla disciplina codicistica e che ripartisca queste spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, o preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. Nel caso di esenzione totale dall’onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese, comprese quelle di conservazione, si potrebbe persino pensare che si abbia il superamento – nei riguardi della suddetta categoria di condomini – della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato. Per contro, in assenza di siffatta previsione contrattuale, la proprietà comune del bene impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni che concernono detto bene.

Potrebbe non essere tenuto a contribuire alle spese per i lavori di rifacimento dell’ascensore il condomino proprietario di unità immobiliari adibite a negozi, con accesso diretto ed indipendente esclusivamente dall’esterno, prive di cantina e con nessuna possibilità di utilizzare l’androne e le scale comuni. Sussistendo una presunzione di condominialità, e dovendo le spese di manutenzione – sia ordinarie che straordinarie – essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità, non è infatti sufficiente che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto (Cass., 14/07/2015, n. 14697; Cass., 30/04/2015, n. 8823; Cassazione civile sez. II – 06/11/1986, n. 6499; Cass., 16/07/1981, n. 4646).

Vi è stato un caso in cui è stato affermato che detti locali, per espressa previsione del regolamento condominiale, non partecipano alle spese di manutenzione ordinaria e/o straordinaria dell’impianto (Tribunale Parma, 10/05/2011, n. 559)

Le spese per l’adeguamento dell’ascensore alla normativa CE non rientrano tra quelle previste dall’art. 1124 c.c poiché non dipendono da interventi correlati con l’intensità dell’uso, con la vetustà, con guasti accidentali: ne discende che esse vanno ripartite in base ai valori di proprietà delle unità immobiliar. Si tratta di spese straordinarie di competenza di trutti i condomini per i rispettivi millesimi (Cass., 28679/2011)

Diversamente, l’installazione ex novo di un ascensore in un edificio condominiale sprovvistone vede le spese suddivise ex art. 1123 cod. civ. proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condòmino.

Le spese di adeguamento dell’impianto alle normative sulla sicurezza sono poste a carico di tutti i condomini, compresi i proprietari del piano terreno e dei negozi in termini generali, in proporzione ai millesimi. (Cass., 28679/2011).

Se un appartamento è locato, occorre distinguere: la manutenzione ordinaria, comprendente piccole riparazioni, energia elettrica consumata per il suo utilizzo oltre alle operazioni periodiche, sono a carico del conduttore mentre la manutenzione straordinaria, compresi i guasti improvvisi, rotture eccezionali di materiali e componenti oltre a nuova installazione o sostituzione completa dell’ascensore, interventi di adeguamento a nuove normative, sono a carico del proprietario

In generale, le spese di installazione dell’ascensore condominiale vengono ripartite secondo le quote di millesimi di proprietà, regola valida anche per quei condomini che hanno espresso parere contrario in assemblea.

I condomini contrari all’installazione hanno la possibilità di chiedere l’esonero dalle spese, nel caso in cui i lavori abbiano un importo elevato o prevedano un utilizzo separato (ad esempio occorre aver la chiave per accedere alla cabina per l’uso dell’ascensore).

I condomini che in origine avevano espresso parere negativo all’installazione e che avevano chiesto ed ottenuto di essere esclusi dalle spese di manutenzione, possono cambiare idea nel corso del tempo. Basti pensare ad un appartamento ricevuto in eredità, per il quale l’originario proprietario aveva negato il suo consenso all’ascensore ed aveva ottenuto l’esclusione dalla ripartizione delle spese annesse. Gli eredi possono cambiare idea e volere partecipare all’ascensore.

La quota da versare sarà determinata dalla sommatoria delle spese d’installazione e manutenzione straordinaria del bene, da cui detrarre un importo pari alla svalutazione del bene per obsolescenza, trattandosi di un impianto soggetto a forte usura.

Una lontana sentenza della cassazione (1993) così disse: "non può revocarsi in dubbio che i condomini i quali vogliono successivamente giovarsi della innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera e acquistare una posizione che non avevano voluto all'inizio, debbono pagare le spese impiegate per l'esecuzione dell'opera, aggiornate al valore attuale".
Il valore attuale dell’ascensore sarà così il parametro necessario per determinare la cosiddetta quota d’ingresso.

L’impianto deve essere sottoposto a una verifica periodica, ogni due anni, da parte dell’A.S.L. o da un Organismo Notificato e la ripartizione delle relative spese avviene alla luce dei criteri di cui all’articolo 1124 del Codice civile poiché la stessa rientra nella manutenzione ordinaria.

Elementi base per il calcolo per la distribuzione delle spese di fruizione dell’ascensore

Per effettuare il calcolo di quanto il singolo condomino è tenuto a affrontare come spesa per la fruizione dell’ascensore, occorre tenere a mente due dati di base, in termini generali: il piano a cui si trova l’appartamento e il consumo, proporzionale al piano e al numero di persone per appartamento. Andrebbero contate solo le persone che abbiano compiuto i dodici anni: la legge, infatti, vieta ai minori di tale età di salire in ascensore se non accompagnati da un adulto.

La grandezza fondamentale di calcolo è la “percorrenza media” (in ascensore) associata a ciascun appartamento; chiamiamo questo valore z(i); essa si ottiene moltiplicando la “percorrenza media unitaria” dell’appartamento i per il numero di persone n(i) che in esso risiedono.
Se chiamiamo d la distanza (costante) tra due piani del condominio la formula è la seguente:

z(i) = 2dp(i)n(i)

dove p(i) è il numero di piano a cui si trova l’appartamento i-esimo (per il piano terra è p = 0, per il primo piano p = 1, ecc.).
Il moltiplicatore 2 tiene conto del fatto che si considerano viaggi di andata e ritorno.

Esempio, per un appartamento di tre persone al secondo piano si ha:

z(i) = 2d*2*3 = 12d

Si può notare che la percorrenza media è direttamente proporzionale al piano e al numero di persone, che sono appunto le due variabili utilizzate per la ripartizione delle spese d’ascensore: la formulazione matematica proposta, nella sua semplicità, afferma che l’utilizzo dell’ascensore (in termini di percorrenza media) è tanto maggiore quanto più in alto si trova un dato appartamento e quanto maggiore è il numero di persone che lo abitano.

Il passo successivo consiste nel calcolare il valore z(i) di tutti gli appartamenti. Sommando questi valori si ottiene la “percorrenza totale” z. Infine, rapportando i singoli z(i) a z si determina il contributo (o peso) percentuale w(i) di ciascun appartamento:

w(i) = z(i)/z

Esempio, se z(i) = 12d e z = 81d allora w(i) = 12d/81d = 12/81 = 0,1481 = 14,81%

In linea generale sono esentati dal pagamento dalle spese condominiali dell’ascensore i seguenti soggetti: proprietari di appartamenti posti al piano terreno; proprietari dei negozi fronte strada; proprietari dei box che si trovano nel sotterraneo dell’edificio qualora non servito dall’ascensore, eccetto nel caso che il regolamento condominiale non preveda disposizioni diverse.

Il ragionamento su cui si basa il calcolo delle spese dunque non è l’uso effettivo che il singolo soggetto fa dell’ascensore, quanto il possibile uso potenziale, ragione per cui chi abita ai piani più alti si vede addebitare una quota proporzionale più elevata di spese.

Avv. Anna Nicola

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Avvocato specializzato in condominio e locazioni