spese del lastrico solare in condominio
Ripartizione delle spese dei lastrici solari e delle terrazze a livello in condominio
Il lastrico solare è una struttura piana posta a copertura dell'edificio, è generalmente accessibile e praticabile. Oltre a svolgere la funzione di tetto, cioè di copertura dell’edificio, può essere utilizzato per i più disparati fini, per stendere la biancheria, essiccare i prodotti, come solarium, come area di incontri ad esempio per le riunioni del condominio, per dare luce agli alloggi.
Esso può essere di proprietà comune o in uso esclusivo.
Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo. Per titolo si intende il regolamento del condominio di natura contrattuale, accettato da tutti i condomini o deliberato in sede di assemblea con il voto totalitario positivo.
Essendo la superficie finale dell'edificio, svolge l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, ed in particolare come terrazzo, come sopra detto.
Nel caso di bene comune, tutte le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione sono addebitate pro quota a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali di proprietà.
Le spese relative al lastrico solare di comproprietà di tutti i condomini segue il criterio generale del riparto in termini proporzionali al valore delle singole unità immobiliari che compongono l’edificio ex art. 1123 primo comma c.c.
Se invece si tratta di bene in proprietà o uso esclusivo si applica la regola secondo cui chi ha l’uso esclusivo è tenuto a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 1126 c.c.).
Il presupposto di questo secondo criterio è che il lastrico solare abbia funzione di copertura di almeno una parte dell’edificio (Trib. Roma Sez. VII, 22-03-2011). Questa regola vale non solo per la manutenzione e ricostruzione ma anche per il risarcimento dei danni cagionati per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare (Cass., 27-06-2011, n. 14196).
La ripartizione fra condomini delle spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensile che serva da copertura ad autorimesse sottostanti, secondo il principio dettato dall'art. 1126 c.c. riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie: anch’essi seguono il criterio di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c. (Trib. Udine, 01 settembre 2004: nella specie si trattava di spese per la rimozione del terreno e riporto del medesimo, nonché per quanto necessario alla rimessa in pristino del giardino pensile).
Le spese relative al rifacimento del lastrico solare costituente la copertura di alcuni "boxes" non vanno ripartite sulla base dei soli millesimi di proprietà generale ma, anche in mancanza di un binomio perfetto tra i titolari di facoltà di godimento sul soprassuolo e sul sottosuolo, in conformità con la soluzione normativa di cui all'art. 1126 c.c. (Trib. Monza 25/10/2001: nel caso di specie il Giudice di merito ha ritenuto congruo un criterio di ripartizione che "addossi un terzo della spesa complessiva agli usuari superficiali, un terzo ai titolari dei "boxes" sottostanti, ed un terzo a tutta la collettività condominiale (ivi compresi i soggetti già menzionati)") ().
Ai lastrici solari sono equiparate le terrazze a livello, con conseguente applicazione anche per criterio in esame, semprechè la terrazza abbia la funzione di copertura, al pari del lastrico solare, anche solo in parte, di unità immobiliari sottostanti (Cass., 13/12/2007, n. 26239; Cass., 12/12/2008, n. 29212). Le spese del parapetto delle terrazze a livello e del risvolto della copertura impermeabilizzante, sebbene di proprietà esclusiva del singolo condomino a cui asserisce il terrazzo., sono da ripartire per un terzo e due terzi come qui detto, quando l’intervento deriva dalla necessità di sostituzione e manutenzione del manto calpestabile della copertura (Trib. Catania Sez. III, 05/01/2006).
Se il lastrico solare di proprietà comune ha provocato danni, come infiltrazioni d’acqua negli appartamenti sottostanti, le spese di riparazione vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà dell’edificio, a meno che la rottura della copertura, o dell’impermeabilizzazione, non sia imputabile al proprietario esclusivo, ad esempio per lo stato di incuria e di abbandono della sua terrazza o perché ha installato dei manufatti che hanno bucato le piastrelle; in quest’ultimo caso la spesa è esclusiva in capo al proprietario esclusivo.
Se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, il condominio concorre comunque per i due terzi della spesa, in base alla regola generale di riparto, quando la responsabilità dei danni non è attribuibile al singolo proprietario dell’area da cui provengono le infiltrazioni, come nel caso di normale vetustà e di progressivo degrado della copertura che necessita di riparazioni.
Spese di rifacimento lastrico solare: ripartizione
Anche le spese di rifacimento del lastrico solare rientrano nelle regole di ripartizione tra il condominio e gli eventuali proprietari esclusivi degli alloggi sottostanti: non vi sono eccezioni per i costi derivanti dalla manutenzione straordinaria, se non per il fatto che i lavori devono essere preventivamente deliberati ed approvati dall’assemblea condominiale.
Possono esservi, però, dei casi particolari: in un caso (App. Genova, n. 753 del 01.07.2021) è stato deciso che il condominio non è tenuto a pagare il rifacimento di alcuni pannelli isolanti posizionati sul lastrico solare di proprietà esclusiva, che erano stati divelti da una tromba d’aria. Nonostante la funzione di coibentazione dei pannelli, che va a favore di tutto l’edificio, le spese di rifacimento, dice il Giudicante, devono ricadere interamente sul proprietario esclusivo del lastrico solare, che aveva deciso di installarli autonomamente e senza l’autorizzazione dell’assemblea.
Occorre tenere in conto che ogni lavoro di rifacimento del lastrico solare costituisce un’opera di manutenzione straordinaria, che deve essere deliberata dall’assemblea, a prescindere dal successivo riparto delle spese complessivamente approvate. In questo caso, simile delibera era assolutamente mancata e il singolo aveva operato motu proprio.
Il proprietario esclusivo di un lastrico solare, o di una sua porzione, può apportare le modifiche ritenute utili per una migliore fruizione della sua terrazza, ad esempio posizionandovi un pergolato, un gazebo o una veranda, ma deve sempre evitare di compromettere la funzione di copertura dell’edificio, la stabilità del fabbricato e il decoro architettonico della facciata percepibile dall’esterno.
Se non vi è diversa pattuizione o previsione normativa identificante il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale spettante all'appaltatore, è di competenza di chi abbia l'uso esclusivo del lastrico e dei condomini della parte dell'edificio cui il lastrico serve.
Questo criterio è retto dalla parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese.
Il pagamento da parte del condomino delle quote del corrispettivo d'appalto dei lavori di rifacimento del terrazzo a livello dovute dai restanti condomini può al più legittimare lo stesso ad agire per ottenere l'indennizzo da ingiustificato arricchimento, visto il vantaggio economico praticato agli altri condomini (Cass., sentenza 09/01/2017 n° 199).
In ambito condominiale, nelle ipotesi ove l'utilizzazione del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell'unità immobiliare sottostante, rispondono sia il proprietario, ovvero l'usuario esclusivo in qualità di custode del bene in ragione dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, poiché la funzione di copertura dell'intero edificio, o comunque di parte di esso, che risulta propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), benché di proprietà esclusiva ovvero in uso esclusivo, richiama l'amministratore ad eseguire tutti i controlli che si rendano necessari, ai sensi dell'art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., alla conservazione delle parti comuni, nonché l'assemblea dei condomini a provvedere alle opere di manutenzione di carattere straordinario, in virtù del contenuto dell'art. 1135, co. 1, n. 4, c.c. (Cass., SS.UU., 10/05/2016 n° 9449).
E’ stato deciso che il condominio non è tenuto a pagare il rifacimento di alcuni pannelli isolanti posizionati sul lastrico solare di proprietà esclusiva, che erano stati divelti da una tromba d’aria. Nonostante la funzione di coibentazione dei pannelli, che va a favore di tutto l’edificio, le spese di rifacimento devono ricadere interamente sul proprietario esclusivo del lastrico solare, che aveva deciso di installarli autonomamente e senza l’autorizzazione dell’assemblea. Infatti ogni lavoro di rifacimento del lastrico solare costituisce un’opera di manutenzione straordinaria, che deve essere deliberata dall’assemblea, a prescindere dal successivo riparto delle spese complessivamente approvate (. App. Genova, n. 753 del 01.07.2021.).
Anche la terrazza a livello soggiace alle stesse regole del lastrico solare, avendola medesima funzione. Quindi, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive. (Cass., 25/08/2014 n° 18164).
“… le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cc, che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, si colloca nel solco di consolidata giurisprudenza di questa Corte Suprema sul punto (S.U. 29.4.1997 n. 3672, Cass. 13.12.2007 n. 26239, Cass. 17.10.2001 n. 12682, Cass. n. 3465/2012)" (Cass. 8 ottobre 2013 n. 22896).
Secondo la Cassazione che s'esprime in tal senso ormai da anni, "il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. 21/2/2006 n. 3676; Cass. 13/3/2007 n. 5848; Cass. 22/3/2012 n. 4596); - la disposizione dell'art. 1126 c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio (Cass. 15/4/2010 n. 9084). (Cass. 30 aprile 2013, n. 10195).
Se il danno è causato da incuria dell'utilizzatore esclusivo, anche la manutenzione, quale conseguenza diretta di tale incuria, deve essere posta integralmente a suo carico. (Cass. Sezioni Unite 3672/1997)
La responsabilità concorrente di condominio e proprietario per le infiltrazioni si applica solo se la terrazza svolge una concreta funzione di copertura (Cass.,18/11/2021, n. 35316).
Avv. Anna Nicola
via Beaumont 3
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3476841546
Avvocato specializzato in condominio e lcazioni
Categoria: Studi Legali
Anna Nicola
