spese condominiali

Le spese in condominio in generale

In linea generale, si può dire che l’uso dei beni/servizi comuni è quantificato sulla base del valore degli immobili di singola proprietà rapportata al complesso del condominio. La misurazione è data in millesimi e ogni alloggio ha propri millesimi raffrontati al tutto, cioè raffrontati ai 1000/1000 dell’intero edificio.

I diritti individuali sui beni/servizi condominiali sono quindi proporzionali all’unità immobiliare di riferimento. In linea teorica si potrebbe dire che la condomina A titolare di 300/1000 può godere di più del cortile rispetto al condomino B che ha solo 200/1000. E’ chiaro che si tratta di un esempio e che questo non è il termine di misura nella pratica, avendo valenza prettamente teorica. In quest’ambito sovviene l’art. 1102 c.c., norma in tema di comunione -che si applica al condominio giusto il rimando dell’art. 1139 c.c. – che al primo comma dispone che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

I millesimi di proprietà vengono per lo più utilizzati in ambito ripartizione spese.

Si prendono quindi in considerazione i millesimi di proprietà per alloggio: nella stessa misura vi è in capo al condomino proprietario di detto alloggio la misura delle spese generali del condominio.

La loro concreta estrinsecazione è data dai millesimi di proprietà.

L’art. 1123 c.c. detta tre diversi criteri generali per affrontare il tema delle spese in condominio. Non sempre è facile ed immediato poter ritenere di essere di fronte ad una certa fattispecie piuttosto che un’altra onde dettarne correttamente il regime delle spese.

Questa norma dispone che

1. se si tratta di beni con uso indifferenziato, le relative spese sono in ragione del valore della singola proprietà (art. 1123 primo coma c.c.): il primo presupposto è che tutti possano utilizzare il bene comune in ugual misura. Si ha quindi -nuovamente- il rimando all’art. 1102 c.c. in tema di comunione sulla cui base il primo comma stabilisce che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa…” Può essere un uso anche non simultaneo, di diversa intensità e di diverso contenuto ma deve pur sempre permettere il pari diritto d’uso, anche solo in via potenziale, agli altri condomini, non alterandone la destinazione. Si pensi alle spese della custode, dell’amministratore, del contratto di assicurazione e così via.

La seconda regola prevista dal secondo comma della norma in esame, art. 1123 c.c., identifica un uso differente in capo ai singoli condomini. Così evidenzia:

2. se il bene comporta un uso soggettivo diversificato, le spese devono essere ripartite in ragione del singolo utilizzo (art. 1123 secondo e terzo comma c.c.). Visto che è il bene stesso a richiedere/permettere una concreta densità diversa di uso tra i condomini, si legittima la differenziazione delle relative spese con le cd. tabelle millesimali d’uso.

Volendo parificare il primo ed il secondo comma di questa norma si ha che nel primo caso, come detto, rientrano le spese di amministrazione, di portineria, di copertura assicurativa e via dicendo, avendo tutti valore uguale davanti ai singoli, naturalmente in considerazione dei soggettivi millesimi di proprietà. Nel secondo caso si può trattare di beni aventi funzioni diverse, più o meno intense, per il singolo condomino: si pensi ad esempio delle scale, dell’ascensore, della relativa illuminazione e via così che assumono valore diverso tra chi abita agli ultimi piani e chi i primi.

La terza regola è ciò che ha istituzionalizzato il condominio parziale: un uso spettante solo a un gruppo di condomini. L’ultimo comma dell’art. 1123 c.c. dispone che:

3. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità

Questi principi sono strettamente collegati all’art. 68 disp. att. c.c., norma in tema di tabelle millesimali, di cui tratteremo più avanti. Basti qui dire che questa norma, al primo comma, stabilisce che “Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.

La comproprietà del bene comporta l’obbligo di sua manutenzione da parte di tutti i condomini.

Il singolo condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali (art. 1118 c.c.).

L’unica possibilità per non partecipare più alle spese comuni è la vendita dell’alloggio.

Un’eccezione a questo principio è il distacco dal riscaldamento centralizzato, come ad oggi previsto a seguito della Riforma del condominio. Il distacco è possibile se non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri abitanti dell’edificio, fermo restando il concorso del condomino rinunciante alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto, per la sua conservazione e la sua messa a norma.

La rinuncia a questo servizio comune è possibile se non è tale da pesare in misura considerevole sul funzionamento dell’impianto in quanto dal distacco non devono derivare “notevoli squilibri”. L’esonero dalle spese dell’impianto comune non è per la conservazione, messa a norma e manutenzione straordinaria del servizio condominiale (art. 1118 c.c.). Sebbene questo sia il principio generale, occorre nel singolo caso verificare se la legislazione regionale di dove è ubicato il condominio non sancisca particolari divieti o limiti o anche condizioni ad operare il distacco. Così è ad esempio per la Regione Piemonte, dove la L.R. Piemonte 28 maggio 2007, n. 13 lo permette per gli edifici con più di quattro unità abitative, solo se vi è una causa tecnica o di forza maggiore accertata in apposita perizia di un professionista a ciò abilitato.

Avv. Anna Nicola

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Avvocato specializzato in condominio e locazioni