RESPONSABILITA’ DEGLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO SULLA POTABILITA’ DELLE ACQUE
In questa fase vediamo come può fare l’amministratore di condominio a dare un buon servizio ai condomini e allo stesso tempo tutelarsi da eventuali sanzioni e responsabilità.
Tenendo conto che i condomini spesso utilizzano macchinari per la decalcificazione delle acque e attualmente i più diffusi sono gli addolcitori, bisogna fare attenzione sia al rispetto delle leggi sulla potabilità, per la quale uno dei parametri riferiti all’uso umano è che la durezza non deve mai essere al di sotto dei 15° francesi, sia microbiologico che batteriologico.
La ragione è che gli addolcitori possono modificare la durezza chimicamente e di conseguenza la potabilità inizialmente erogata dall’ente.
Il d.lgs n. 31/2001, modificato dal d.lgs n. 27/2002, estende all'amministratore di condominio la responsabilità del controllo dell’igiene dell'acqua somministrata nel condominio dal punto di consegna da parte del gestore idrico pubblico fino al rubinetto.
L’art.5 comma 2 dispone: “Per gli edifici e le strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico, il titolare ed il responsabile della gestione dell’edificio o della struttura devono assicurare che i valori di parametro fissati dalla legge, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto”.
Dalla previsione, l’Amministratore viene, dunque, indicato come uno dei garanti della qualità delle acque, lungo tutta la rete idrica condominiale. Nella circolare ASL di Milano del 16 dicembre 2003, n. 10774 (la cui sostanza è poi stata avallata dal parere del Ministero della Sanità reso il 10/06/2004) viene sancito: “qualora vi sia motivo di ritenere che nella fase di trasporto dal contatore all’utenza le caratteristiche dell’acqua possano essere alterate, l’Amministratore non solo è tenuto a fare le verifiche del caso, ma soprattutto è tenuto ad adottare i provvedimenti necessari a ristabilire i requisiti di potabilità”.
In tal caso è corretto sostenere che, solo in mancatanza di adozione di questi provvedimenti, l’Amministratore condominiale sia passibile delle sanzioni amministrative pecuniarie, comprese tra € 5.164,57 e € 30.987,41, previste dal Decreto legislativo 31/2001.
Nelle analisi consigliate, vengono effettuati tutti gli opportuni accertamenti chimici e microbiologici, diretti ad individuare tutte le anomalie di incidenza negativa sulla potabilità delle acque.
Le analisi relative al controllo sulla potabilità delle acque, per ciò che è di competenza condominiale, possono essere eseguite anche da un laboratorio privato e i costi possono variare da € 80,00 a circa € 350,00, in relazione alla natura degli accertamenti effettuati e dalle tariffe praticate dai diversi laboratori di analisi.
L’amministratore, in virtù del rapporto di mandato che lo lega al condominio, deve fornire ai condomini tutte le informazioni relative all’esito dei controlli eseguiti. Ed a maggior ragione, se i controlli hanno evidenziato anomalie in ordine alla salubrità, in presenza di possibili fattori inquinanti, non solo deve debitamente informare, ma anche indicare i comportamenti da adottare. La violazione di tale obbligo, in presenza di danni subiti dai condomini, comporta la proponibilità di un’azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore stesso.
L’amministratore può agire autonomamente riguardo la programmazione dei controlli e delle analisi delle acque, poichè si tratta di interventi di gestione ordinaria inerenti beni di natura condominiali, ai sensi di quanto stabilito dall’art. 1130 del codice civile. I condomini possono, comunque, diffidare l’amministratore ad eseguirli o richiedere la convocazione di apposita assemblea che deliberi in ordine alla effettuazione dei controlli e in questo caso, l’amministratore dovrà, in ogni caso, dare esecuzione a quanto stabilito dall’assemblea. Qualora i condomini si rifiutassero di effettuare i controlli necessari proposti dall’amministratore, quelt’ultimo dovrà tutelarsi per scritto nel verbale condominiale con le firme di tutti i condomini in modo tale da manlevarsi e fare in modo che la responsabilità ricada direttamente sui condomini stessi.
Le analisi in caso di addolcitori diventano fondamentali in quanto in caso di rottura o malfunzionamento o ancora pessima manutenzione possono diventare dei pericolosi prolificatori batterici.
I risultati delle analisi fatte devono essere conservati per almeno 5 anni.
Una alternativa meno dispendiosa in tutti i sensi ma altrettanto efficacie, potrebbe essere quella di adottare un decalcificatore elettronico che NON CAMBIA LA POTABILITA’ dell’acqua erogata dall’Ente, nemmeno in caso di guasto.
Categoria: Manutenzioni
Franca Valente
