Nomina amministratore
La nomina dell’amministratore
Quando un edificio è costituito da un numero pari o inferiore a otto condomini, non vi è l’obbligo di nominare l’amministratore dello stabile: in questo caso si tratta di una facoltà dei condomini, ove siano interessati ad attribuire ad un terzo la gestione dell’edificio.
Il condominio può nascere, ad esempio, come condominio minimo o piccolo condominio con due – quattro condomini. Nel tempo la sua struttura può variare, con il succedersi di nuovi titolari delle unità abitative e con divisione degli alloggi in più unità.
Se l’amministratore viene nominato anche per questa piccola realtà, egli è pur sempre tenuto a svolgere l’incarico a tutto campo, in quanto ha i poteri, doveri e le attribuzioni al pari dell’amministratore obbligatorio.
Quando lo stabile raggiunge il numero di più di otto condomini, scatta l’obbligo della nomina dell’amministratore. Oltre i nove condomini, l’assemblea dell’edificio deve procedere alla sua elezione.
La sua figura non può mai mancare, in quanto se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario Trib. Bologna, 26 aprile 2018). La delibera di nomina dell’amministratore sia in prima, sia in seconda convocazione deve essere assunta con la maggioranza degli intervenuti alla riunione rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio.
Come detto, la nomina dell’amministratore è esclusivo compito dell’assemblea. Il regolamento di condominio non può disporre che la carica venga assunta da determinati soggetti: si tratta di clausola nulla perché contraria alla disposizione di cui all’art. 1129 c.c., che è norma inderogabile (App. Napoli, 04 giugno 2009).
Capita di leggere atti di compravendita redatti dal costruttore dell’edificio con la specifica clausola che l’acquirente presta sin da subito il consenso al contenuto del futuro regolamento di condominio o futura nomina dell’amministratore. Anche qui si è di fronte ad una clausola affetta da nullità perché l’oggetto della stessa è indeterminato ed indeterminabile od anche perchè l’oggetto è impossibile: per esso non si può prestare assenso in via anticipata (Cass., 11 aprile 2014, n. 8606).
Qualora l’assemblea non provveda alla nomina dell’amministratore e questi sia obbligatorio in quanto l’edificio ha più di otto condomini, ci si può rivolgere al Tribunale.
L’azione spetta in capo a anche solo un singolo condomino o all’amministratore dimissionario ex art. 1129 primo comma c.c. ed art. 1105 c.c. Questa norma, in tema prettamente di comunione, si applica anche al condominio, giusto il rimando operato dall’art. 1139 c.c. Il ricorrente deve depositare il verbale negativo dell’assemblea che attesta appunto la mancata nomina dell’amministratore da parte dell’organo collegiale. Su questa base, il tribunale nomina l’amministratore. Presupposto della via giudiziaria è l’incapacità dell’assemblea di nominare il nuovo amministratore, non già di deliberare sull’esecuzione di interventi, per quanto urgenti (Trib. Vasto, 25 settembre 2019, n. 3748).
L’eventualità di adire l’autorità giudiziaria è solo nel caso in cui il condominio non riesca a decidere su questo argomento, in quanto il Tribunale ha un potere sussidiario e residuale.
Le condizioni necessarie per presentare il ricorso onde ottenere questa pronunzia giudiziaria sono: la mancanza dell’amministratore nei casi in cui questa figura è obbligatoria, cioè quando il condominio è costituito da nove o più soggetti; la mancata nomina assembleare, o comunque l’impossibilità della decisione condominiale; le eventuali dimissioni dell’amministratore servono per il caso in cui sia egli stesso ad adire l’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 1129 c.c.
Il procedimento giudiziario comporta solo la richiesta ed il conseguente provvedimento di nomina dell’amministratore, esulando dal relativo processo qualsiasi altra questione (Trib. Salerno, 13 gennaio 2009).
Non ricorre ipotesi di nomina di un amministratore giudiziario in un condominio nel quale esiste un amministratore che non ha posto in essere alcuna irregolarità, ma solo l'impossibilità di portare ad esecuzione una delibera (Trib. Salerno, 12 febbraio 2008). In questo caso, dietro apposito ricorso, viene nominato dal tribunale un amministratore ad acta, che procede agli adempimenti non eseguiti dall’amministratore “ufficiale”. “Con riguardo al giudizio promosso da alcuni condomini contro l'amministratore pro tempore del condominio per sentirlo condannare all'esecuzione di lavori di rifacimento di un terrazzo dello stabile condominiale, ove l'amministratore ad acta, nominato dal tribunale con l'incarico di eseguire i lavori, richieda un provvedimento d'urgenza per ottenere la consegna, da parte dell'amministratore convenuto in quel giudizio, oltre che di un libretto bancario di deposito intestato al condominio, delle chiavi dello stabile e del terrazzo, la relativa competenza spetta al pretore, e non al giudice istruttore, a termini dell'art. 701, prima parte, c. p. c., non trovando applicazione la deroga, contenuta nella seconda parte stesso art., all'ordinaria competenza del pretore in materia di provvedimenti di urgenza, stante l'estraneità del ricorrente al giudizio pendente per il merito.” (Cass., 09 giugno 1987, n. 5043).
Il procedimento di nomina giudiziaria che viene instaurato, in entrambi i casi, è un procedimento camerale, rientrante nella volontaria giurisdizione. Avendo natura amministrativa, non vi è l’obbligo di adire l’organismo di mediazione prima di agire in giudizio. Il procedimento di mediazione ex D. Lgs. 28.2010 è escluso per i giudizi che si svolgono in camera di consiglio. Sul tema della mediazione per la procedura di revoca dell’amministratore di condominio si parlerà più avanti.
Una volta nominato dal tribunale, l’amministratore deve accettare l’incarico nei confronti del condominio e procedere agli adempimenti relativi alla sua nomina, in primis indicare in modo analitico il suo compenso. Il tribunale, una volta emesso il provvedimento di nomina dell’amministratore, ha cessato l’incarico, avendo dato corso all’azione promossa dal singolo condomino o dal mandatario dimissionario: l’amministratore di nomina giudiziaria non è organo a questa dipendente.
La legge prescrive che l’amministratore dura in carica per un anno. Alla scadenza del primo anno, vi è una proroga tacita di ugual durata, come precisa la giurisprudenza, in assenza di gravi irregolarità ex art. 1129 c.c.
In assenza delle irregolarità previste dall’art. 1129 c.c. e dell’eventuale delibera di revoca, la nomina dell’amministratore in carica da un anno è prorogabile tacitamente per un altro anno.
Trattandosi di principio derogabile, l’assemblea è libera di conferire il mandato per una durata maggiore.
L’incarico permane in tutti i casi sino alla nomina del nuovo amministratore e relativa accettazione dell’incarico in ragione della c.d. prorogatio imperii, sulla cui base solo la nuova investitura libera il precedente amministratore dal mandato dell’edificio. La nomina dell’amministratore, sia essa assembleare o giudiziaria, non priva i condomini, anche singolarmente, di agire personalmente nell’interesse ed a difesa dei beni condominiali.
Si ricorda che, anche se vi è la presenza dell’amministratore, il singolo condomino può compiere atti, sia sostanziali sia processuali, aventi ad oggetto i beni e servizi del condominio in ragione della sua qualificazione di contitolare dei medesimi (Cass., 9 giugno 2000, n. 7891).
Si noti in generale che, secondo la Suprema Corte nelle controversie in cui non vi sia una correlazione immediata con l’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, ma solo con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale, la legittimazione ad agire in giudizio e ad impugnare, spetta, ex art. 1131 c.c., esclusivamente all’amministratore condominiale, sicché la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest’ultimo, esclude la possibilità per il singolo condomino di impugnarla (Cass., 31 gennaio 2018, n. 2411).
Avv. Anna Nicola
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Avvocato specializzato in condominio e locazioni
Categoria: Studi Legali
Anna Nicola
