modifica tabelle per una parte del condominio

Modifica delle tabelle millesimali in assemblea per una parte del complesso edilizio

Avv. Anna Nicola

Nel condominio è possibile che solo per una parte dell’edificio vi siano certi beni o servizi a servizio dei relativi appartamenti o che occorra una partecipazione unanime dei condòmini di tutti i corpi di fabbrica.

Se il bene non è destinato all'uso o al servizio di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) non vi sono i presupposti per dire ch sia di proprietà di tutti i partecipanti ex art. 1117 c.c.

Per questi beni, non tutti i condòmini hanno diritto di partecipare all'assemblea, ma solo i titolati sono chiamati in assemblea a votare in merito.

Il Tribunale di Pordenone, con la decisione n. 176 del 21 marzo 2025, ha affrontato il caso della della delibera modificativa delle tabelle millesimali da parte dei condòmini di uno solo corpo di fabbrica (dei complessivi tre costituenti il condominio) a seguito dei lavori effettuati da un condòmino su beni di proprietà esclusiva dello stesso.

Questi ha chiamato in giudizio il Condominio al fine di ottenere la declaratoria di nullità e o l'annullamento della delibera condominiale con cui era stata disposta la modifica delle tabelle millesimali del corpo B dell'edificio in ragione dei lavori effettuati da altro condòmino, terzo interveniente nel giudizio.

Ciò, in quanto, secondo il condomino mancava la previa delibera autorizzativa dei lavori, in ogni caso lesivi del decoro architettonico.

Ha anche rilevato l'inosservanza dei quorum previsti per la modifica delle tabelle millesimali, sia per mancanza di unanimità con riferimento ai condomini del corpo B dell'edificio sia per mancata partecipazione dei condomini delle altre scale del condominio (A e C).

Il condominio ha contestato eccependo il difetto di legittimazione attiva dell’attore e comunque la sua carenza di interesse alla impugnazione della delibera non essendo proprietario di alcun immobile sito nel corpo B.

Si è costituito anche il condòmino terzo intervenuto, associandosi alle difese del condominio.

Il Tribunale ha rigettato le richieste attoree considerando non necessaria una delibera autorizzativa dei lavori perché non relativi a parti comuni né tantomeno o lesivi del decoro perchè non andavano a incidere su parti comuni.

Ha poi valutato inammissibili per difetto di interesse ad agire, le ulteriori lamentele dell’attoreper il tema delle maggioranze e dei quorum raggiunti per la delibera condominiale di modifica delle tabelle millesimali adottata dai soli condomini del corpo B, senza la partecipazione di quelli degli altri corpi facenti parte del complesso unitario.

Accertato che l'organizzazione del condominio in questione fosse sempre avvenuta in maniera frazionata (per corpi), il giudice ha concluso per la carenza di interesse ad agire dell’attoree perché, essendo proprietario esclusivo di un bene facente parte del corpo A, non poteva lamentare violazioni a delibere inidonee ad incidere in via diretta sui servizi comuni dell'edificio.

Com’e noto, l'assemblea condominiale ha il potere di gestire i beni e i servizi comuni e non può deliberare interventi su beni esclusivi.

La delibera autorizzativa è necessaria solo se i lavori incidano sulle cose o servizi comuni.

Nel caso di specie, i lavori oggetto di causa erano stati realizzati dal terzo interveniente unicamente su beni di sua proprietà tanto che non serviva alcuna delibera preventiva perchè non rientrante nella competenza dell'assemblea.

Questi lavori non erano lesivi del decoro architettonico perché la struttura non aveva eliminato o modificato la parete esterna del fabbricato né era stata realizzata sulla linea più esterna dello stesso.

Secondo la giurisprudenza costante, per decoro architettonico del fabbricato deve intendersi "l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico.

La partecipazione unitaria e collettiva dei condòmini di tutti i corpi costituenti lo stabile condominiale è necessaria per i servizi generali di un condominio unico ossia per quelle delibere inerenti beni destinati al servizio di tutti e quindi di proprietà comune come ad es. cortili, impianto di riscaldamento beni.

La partecipazione dei condòmini degli altri corpi di fabbrica non è richiesta quando trattasi di delibera inidonea ad incidere in via diretta sui servizi comuni dell'edificio.

Secondo il Tribunale di Pordenone, questo principio deriva dal consolidato principio secondo cui "nel condominio, caratterizzato dalla coesistenza nell'edificio di una pluralità di piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva, l'attribuzione della proprietà comune sancita dall'art.1117 c.c. trova fondamento nel collegamento strumentale ed accessorio fra le cose, i servizi e gli impianti indicati dalla norma citata e le unità immobiliari appartenenti ai singoli proprietari, giacché presupposto della comunione è che i beni indicati dall'art. 1117 c.c., per caratteri materiali e funzionali, siano necessari per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà ovvero siano oggettivamente destinati in modo stabile al servizio e al godimento collettivo".

Nel caso di specie, una delibera meramente modificativa delle tabelle millesimali inerenti un solo corpo di fabbrica (corpo B) non richiede in alcun modo la partecipazione dei condomini degli altri corpi e quindi dello stesso attore, in quanto trattasi di delibera inidonea ad incidere in via diretta sui servizi comuni dell'edificio.