legittimazione del conduttore alla querela in condominio

Il conduttore è legittimato a sporgere querela per danneggiamento dei beni comuni

Avv. Anna Nicola

Il conduttore, sebbene non proprietario né condomino, traendo il suo diritto di alloggiare e usare dei beni condominiali dal contratto di locazione, è comunque legittimato a sporgere querela contro terzi che danneggino i beni comuni.

La tutela del bene comune in condominio è riconosciuta anche in capo a colui che, occupando, con valido titolo, l'immobile esclusivo, si trovi in diretto rapporto con il patrimonio comune.

Si tratta del principio espresso dalla Cassazione penale, con sentenza n. 8101 del 27 febbraio 2025.

Già precedentemente si era affermato questo principio: la giurisprudenza si era espressa in questo senso, perché nel reato di danneggiamento anche il semplice detentore è tutelato, se ha un titolo giuridico che gli consenta di utilizzare un determinato bene o, comunque, di trarre da esso una utilità.

Nei gradi di merito era stata esclusa la legittimazione all’azione in capo al conduttore.

La Corte penale si è adeguata all'orientamento costante della giurisprudenza di legittimità quanto al riconoscimento, in tema di danneggiamento, del diritto di querela anche al titolare di un diritto di godimento sul bene danneggiato e, quindi, anche del conduttore di un immobile, dal momento che l'art. 635 c.p. riconosce la legittimazione attiva in capo a qualunque soggetto che abbia, con la cosa danneggiata, anche un solo rapporto di fatto.

Il reato che viene in questione è quello di danneggiamento, disciplinato dall'art. 653 c.p. il cui oggetto di tutela è il patrimonio, con riferimento a cose mobili o immobili.

Il primo comma della norma nel delinearne il contenuto (distruggere, disperdere, deteriorare o rendere, in tutto o in parte, inservibili cose mobili o immobili) ha introdotto una aggravante per le modalità dell'azione: ricorrere all'uso della violenza alla persona, oppure usare minaccia. Violenza e minaccia nel codice previgente rappresentavano una aggravante specifica.

Salvo, poi, indicare una serie di fattispecie autonome che configurano, con varie modalità, l'ipotesi di illecito penale.

La legittimazione spetta a vari soggetti.

L'amministratore che è tenuto a verificare l’uso dei beni comuni. È stato osservato che è legittimato a sporgere querela anche senza autorizzazione assembleare, in ragione delle sue attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c., dovendo egli garantire l'interesse generale del condominio (Cass. pen. 1°agosto 2023, n. 33813).

Una precedente sentenza ha detto il contrario. Egli non ha di regola, alcuna posizione di possesso o detenzione qualificata con i beni appartenenti ai singoli condomini, né con i beni condominiali. Ciò importerebbe che sia l'assemblea a dover affidare all'amministratore l'autorizzazione di uno specifico incarico in questo senso (Cass. pen. 08 ottobre 2021, n. 36545).

In entrambi i casi si verteva nell'ipotesi di sottrazione di energia elettrica dalla rete condominiale.

Anche il condomino: secondo la giurisprudenza (Cass. pen. 31 maggio 2024, n. 21862) egli può, in via concorrente o surrogatoria rispetto all'amministratore, procedere a sporgere querela.

Da ultimo come nel caso di specie, il conduttore il quale, essendo un detentore qualificato del bene, è considerato, sotto il profilo civile, un soggetto estraneo al condominio. Questi tuttavia non ha alcun rapporto diretto con il condominio, passando tutto per mezzo del locatore.

La Suprema Corte, richiamando la giurisprudenza civile, ha correttamente evidenziato come il contratto di locazione trasferisca al conduttore non solo l'uso ed il godimento del bene oggetto del contratto, ma anche quello dei servizi accessori e delle parti comuni dello stabile, rispetto ai quali, peraltro, il locatario è titolare di specifici doveri alla stregua di tutti i condomini (ad es. il rispetto del regolamento di condominio in capo al conduttore).

Tanto è vero (Cass. 26 maggio 2021, n. 14598) che il conduttore di un'unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può, al pari del proprietario, nel godimento delle parti comuni, eventualmente, modificarle, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cd. interno) e sempre che non risulti alterata la destinazione di esse, né pregiudicato il paritario uso da parte degli altri condomini (limite cd. esterno).

In tal modo si viene a creare una fattispecie in cui il conduttore ha pieno titolo di salvaguardare i propri diritti di godimento, che nel caso di specie coincidevano con quelli degli altri condomini a non vedere danneggiati i beni comuni.