diritto di servitù in capo a non condomino

Il portatore di diritto di servitù su parti condominiali non è condomino

Avv. Anna Nicola

Interessante è la sentenza n. 28268 del 04 novembre 2024 della Cassazione per l’interesse del caso di comproprietà di un bene immobile con un soggetto terzo ed estraneo all'edificio.

In appello si è fattovriferimento ad un atto notarile del 1949, riferibile all'immobile destinato a cinema all'aperto, esclusa l'appartenenza di detto immobile al Condominio, perchè contenente la menzione di una «servitù di passo attraverso l'ingresso e l'androne in favore degli spettatori del pubblico locale esistente nel terreno retrostante e dei fabbricati ivi esistenti», mentre un successivo atto del 1953 dà una parte di spesa dell’androne in capo all’acquirente.

Si arriva in Cassqzione per mano dei proprietari. La Corte cassa con rinvio al primo Giudice.

Secondo la Corte, il riconoscimento in favore di immobili di proprietà individuale (nella specie, quelli di proprietà degli attori) di un diritto di servitù costituito per contratto e posto a carico di parti comuni di un Condominio edilizio (nella specie, l'ingresso e l'androne del fabbricato del Condominio) non può valere a conferire (né a negare) al titolare di questa servitù la qualità di ‹‹condòmino››, agli effetti della contitolarità delle parti comuni dell'edificio stabilita appunto dall'art. 1117 c.c., dell'attribuzione dei diritti sulle stesse in proporzione al valore della rispettiva unità immobiliare (art. 1118 c.c.) e dell'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione e il godimento a norma dell'art. 1123 c.c.

Ricordando le nuove tipologie di fattispecie condominiali indicate dall’art. 1117 bis c.c., la Suprema Corte afferma come l'uso delle parti comuni ex art. 1117 c.c., come ad esempio del portone di ingresso e dell'androne che siano strutturalmente e funzionalmente destinati al servizio di distinti corpi di fabbrica, appartenenti a proprietari diversi, ma costituenti un unico complesso immobiliare, è regolato dall'art. 1102 c.c., in tema di comunione.

La disciplina del condominio di edifici è sì basata costruita su una serie di diritti e obblighi, tra loro coordinati, contrassegnati dal carattere della reciprocità, che escludono la possibilità di fare ricorso alla disciplina in tema di servitù, presupponente, invece, fondi appartenenti a proprietari diversi, nettamente separati e posti uno al servizio dell'altro (Cass. n. 884 del 2018).

Se si ravvisa unicamente una servitù prediale su un bene condominiale (come, nell'esempio di causa, sul portone di ingresso e sull'androne del fabbricato del Condominio), in favore di una proprietà esclusiva esterna al complesso immobiliare, tale proprietà non viene a partecipare al condominio, agli effetti degli artt. 1117, 1102, 1118 e 1123 c.c.; l'esercizio della servitù viene regolato dalle relatrive norme, artt. 1063 e ss. c.c. e le spese relative alle opere necessarie sono secondo quanto prescrive l'art. 1069, comma 3, c.c. (Cass. n. 6653 del 2017).

E' poi questione di fatto verificare e la "servitù di passo" per mezzo di ingresso e androne del condominio, esercitabile dagli spettatori del locale pubblico esistente nell'area retrostante, configuri una servitù industriale, come prevista dall'ultima parte dell'art. 1028 c.c., essendo l'utilità del fondo dominante destinato ad attività commerciale nella sua funzione, o, altrimenti, una servitù aziendale, dove l'utilità riguarda L'azienda che insiste sull'immobile (cfr. Cass. n. 11064 del 1994; n. 16427 del 2012).

Infine, trattandosi di domande di accertamento della qualità o meno di condòmino di alcuni soggetti, vertendo pertanto sul diritto reale di proprietà, la Corte ritiene che sia le domande dei proprietari attori che la riconvenzionale del Condominio avessero violato il litisconsorzio necessario a favore di tutti i condòmini , unici legittimati passivi a contraddire con gli attori e legittimati attivi a poter proporre la domanda riconvenzionale.

La Corte indica al Giudice del merito che dovrà rieditare il processo una volta integrato il litisconsorzio necessario a favore di tutti i condòmini.

Alla ammissibilità di una servitù gravante su un bene condominiale a favore di una proprietà individuale sita nell'edificio non sono di ostacolo né il principio nemini res sua servit, essendovi la diversa titolarità dei fondi, compresa la parziale non coincidenza soggettiva dei titolari di questi fondi; né l'assunto difetto di utilità, sul presupposto che il vantaggio attribuito dalla servitù rientrerebbe già nel contenuto del diritto di condominio.

In definitiva, allorché al partecipante è attribuito convenzionalmente il diritto di utilizzare le cose, i servizi e gli impianti comuni in modo ulteriore e diverso, tale diritto non può che qualificarsi come servitù, costituita sulla cosa comune in favore della porzione di proprietà individuale.