Convocazione dell'assemblea via whatsapp

La convocazione dell’assemblea via whatsapp

Anna Nicola

Di recente un giudice di merito ha affrontato il tema che sta diventando prassi tra amministratori di convocare l’assemblea per mezzo di whatsapp.

La decisione in questione è del 27 gennaio 2025, n. 269, da parte del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere che ha accolto l'impugnativa di delibera condominiale proposta da un condomino in quanto questi ha asserito che vi era l'invalidità della delibera perchè l'assemblea non era stata preceduta da rituale convocazione del condomino violando anche l’art. 1129, comma 13, c.c., l'art. 71 bis disp. att. c.c. e l'art. 1123 c.c.

Il convenuto-condominio non si costituiva e veniva dichiarato contumace, la causa veniva decisa senza l'espletamento della fase istruttoria stante la natura documentale.

La convocazione è l'atto preliminare allo svolgimento dell'assemblea e l'amministratore è individuato quale soggetto istituzionalmente deputato alla convocazione della riunione assembleare, salvo provvedervi i condomini in caso di sua inerzia o assenza.

L'invio dell'avviso di convocazione è volto ad informare gli aventi diritto (i condomini) che in un giorno determinato, ad un'ora prefissata ed in un luogo prescelto dall'amministratore avrà luogo la riunione.

L'art. 63 del d.l. n. 34/2020 ha introdotto la videoconferenza in condominio, in ragione del periodo covid.

In particolare, all'art. 66 disp. att. c.c., il legislatore ha modificato il comma 3, inserendo le seguenti: «o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa»; mentre dopo il comma 5 è stato aggiunto il seguente: «Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.

In questo caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione».

Successivamente, con art. 5-bis d.l. 125/2020, le parole: "di tutti i condomini" sono sostituite dalle seguenti: "della maggioranza dei condomini".

Vi è la possibilità di assemblea c.d. mista, parte in presenza e parte da remoto.

La prima parte del comma 6, dell'art. 66 disp. att. c.c., indica il termine partecipazione e non svolgimento, facendo considerare che il collegamento in videoconferenza costituisca una facoltà per chi lo vuole e non un obbligo per i condomini.

Nel caso di specie si evince che la convocazione è avvenuta senza il rispetto delle modalità prescritte dalla legge, ex art. 66 disp. att. c.c., bensì tramite affissione della convocazione posta in bacheca e comunicata nel gruppo whatsapp.

In virtù della mancata convocazione agli aventi diritto, l'assemblea condominiale è affetta da vizio formale nella sua costituzione, e, dunque, la delibera ivi adotta è di conseguenza invalida, cioè annullabile.

L'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., recita come segue: "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contendere l'indicazione del luogo l'ora della riunione o, se prevista la modalità in videoconferenza della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora stessa".

Il condomino non ha ricevuto alcuna comunicazione nelle modalità stabile dalla legge. Ne discende che è stato leso il diritto del condomino perché lo stesso non ha potuto, in alcun modo, approfondire questi aspetti decisi e, sicuramente, rilevanti e per la gestione condominiale (cfr. Trib. Bari, decreto, 28.1.2022).

La violazione in oggetto riguarda anche il diritto di ogni condomino all'accesso agli atti del condominio, specialmente se l’assemblea è volta all'approvazione del documento contabile più importante in ambito condominiale, in spregio all'art. 1130, comma 2, bis c.p.c., che prevede: "I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spesa".

Perciò, il in capo all’amministrator vige il dovere di informazione ai condomini, ex artt. 1712 e 1713 c.c., sulla cui base "il mandatario deve senza ritardo comunicare al mandante l'esecuzione del mandato" e "il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato".

Le comunicazioni possono avvenire in modi diversi da quelli disposti dalla legge purché queste modalità siano state concordate inequivocabilmente dai condomini o perché richieste direttamente dagli stessi o in quanto siano state formalizzate in regolamenti condominiali approvati (Trib. Padova n.1238/2023).

Nel caso di specie, alcuna prova è stata fornita dal condomino (contumace) in merito al la convocazione con le modalità di cui sopra.

Infatti, la convocazione via whatsapp, oltre a non essere consentita dalla legge, non garantisce la certezza della ricezione (Trib. Avellino 8 aprile 2024, n. 1705).

In conclusione, la convocazione dell'assemblea condominiale, di appannaggio dell'amministratore, deve avvenire nelle modalità prescritte dalla legge (art. 66 disp. att. c.c.). In mancanza la deliberazione è impugnabile per annullabilità nel rispetto del termine di cui all'art. 1137, comma 2, c.c., o, in tale termine, dal momento della conoscenza del verbale da parte del condomino (App. Lecce, 21 luglio 2020, n. 211; Trib. Roma 19 aprile 2023, n. 6218).