caduta in buca condominio

Le buche in condominio e la responsabilità

Avv. Anna Nicola

La responsabilità del condominio per cadute nei cortili comuni: buche non segnalate e scarsa illuminazione possono comportare danni risarcibili.

Il Tribunale di Milano (n.10229 del 26 novembre 2024) riguarda uno dei tani casi di responsabilità dell’edificio essendo custode dei beni comuni ne è anche responsabile ex art. 2051 Cod. Civ

Nel caso di specie vi era una buca in cortile. Naturalmente deve trattarsi di cosa condominiale come causa dell’evento lesivo, fornendo prova del nesso causale.

Il soggetto danneggiato deve esporre la dinamica de sinistro, deducendo ogni circostanza utile e propedeutica a dimostrare il rapporto tra il fatto dannoso e la cosa, mediante ad es. di documenti fotografici dello stato dei luoghi, prove testimoniali e così via.

E' noto che il condominio assume la qualità e qualifica di custode delle parti comuni dell'edificio, compresi cortili, corti, giardini, aree di parcheggio e sosta per veicoli, qualora esistenti.

L’art. 1117 c.c. presenta un elenco non esaustivo di beni condominiale dando la presunzione di condominialità, sulle quali il condominio, nella veste di custode, ha l'obbligo di vigilanza per scongiurare che possano arrecare danni a terzi ed a cose.

Come sopra detto, si tratta dell'art. 2051 Cod. Civ., che così dispone "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".

La responsabilità per cose in custodia ha natura oggettiva, è in ragione della relazione che intercorre tra la res ed il custode: questi ne ha il potere di fatto e, per l'effetto, di agire ed intervenire sulla stessa, oltre ad averne la disponibilità ed il controllo.

Anche in assenza di testimoni, il condominio ha comunque la responsabilità dell'accaduto, in quanto custode delle parti comuni e dell'incolumità dei condomini che vi abitano> (Tribunale Milano sez. XI, 18/01/2023, n.309).

Fermo quanto sopra, per poter assumere la responsabilità del condominio, una volta accertato che la cosa da cui è derivato il danno è una parte comune, è indefettibile procedere ad un’attenta ricostruzione del caso concreto attraverso l'acquisizione e valutazione di ogni elemento probatorio utile a dimostrare il nesso di causa.

In tema di onere della prova, grava sul danneggiato la dimostrazione del nesso eziologico tra la cosa ed il danno mentre incombe sul custode, la prova della sussistenza del caso fortuito, cioè di un di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere il nesso causale, per esonerarlo da responsabilità.

Se poi l'evento lesivo sia stato provocato da cose dotate di un intrinseco dinamismo, il danneggiato dovrà dare unicamente prova del nesso di causa tra la res ed il danno. Diversamente, se il danno è causato da cose inerti e statiche, colui che lamenta di aver subito un danno dovrà palesare anche la pericolosità della cosa.

Dalla enucleazione di tale principio, ne discende che, ove si tratti di beni inerti, quale è il cortile, il danneggiato è onerato dal dimostrare la esistenza di una insidia, come la presenza di una buca, e che la stessa non era prevedibile o visibile e, quindi, evitabile con una condotta conforme alla ordinaria diligenza.

Nella fattispecie in esame, dalle prove assunte ed esperite nel corso del giudizio e, in particolare, dalle testimonianze rese, è emerso che l'area cortilizia è posta a servizio del complesso residenziale, ed è perciò una parte comune.

E stato dimostrato la caduta rovinosa a terra e la circostanza che la buca non era segnalata, né visibile per la scarsa illuminazione.

L’ attrice ha provato l'an della domanda contro il condominio; il Giudice ha riconosciuto la responsabilità di quest'ultimo ex art. 2051 Cod. Civ., avendo fornito la connessione causale tra la cosa in custodia ed il danno, ossia che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa in custodia, quale è l'esistenza di una buca in un cortile.

In merito alla richiesta risarcitoria, è stato riconosciuto il danno biologico risultante dalla perizia depositata dal CTU a seguito degli accertamenti eseguiti, nonché il rimborso delle spese sostenute, unitamente agli interessi compensativi del danno derivante dal mancato godimento tempestivo dell'equivalente pecuniario del bene perduto.

Diversamente, per quanto concerne la domanda di personalizzazione del danno biologico, non essendo stata fornita prova di profili "diversi e ulteriori" rispetto a quelli comunemente afferenti al lo stesso ed il patimento ad esso correlato, è stata rigettata, non essendovi stata dimostrazione alcuna di conseguenze dannose del tutto anomale e peculiari.