accesso in area privata in condominio

Accesso e/o occupazione temporanea di beni del condominio

Avv. Anna Nicola

L'amministratore ha diritto di accedere e occupare temporaneamente le aree di proprietà esclusiva dei condomini se necessario in ragion di lavori di manutenzione dell'edifici, come affermato dal Tribunale di Pordenone con al sentenza n. 178, del 21 marzo 2025.

Con ricorso ex art 702 bis c.p.c. un amministratore aveva agito in giudizio contro un condomino affermando in quanto in forza di delibera assembleare era stata disposta l'esecuzione di lavori necessari alla stabilità e sicurezza dell'edificio condominiale; da ciò si rendeva necessario l'accesso alla proprietà del convenuto, il quale si era rifiutato più volte. L'amministratore aveva fondato la propria domanda sul disposto di cui all'art 843 c.c. Si era costituito in giudizio il proprietario dell'area, contestando la domanda avversaria e la sussistenza dei requisiti prescritti dalla disposizione codicistica invocata dalla controparte.

Il Tribunale ha dato ragione al condominio, affermando che la fattispecie fosse effettivamente riconducibile all'art. 843 c.c., in forza del quale "il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno e dovuta una adeguata indennità".

Il Giudice ha spiegato come il presupposto di questo diritto è la necessità.

La norma è applicabile anche in ambito di condominio (Cass. civ., n. 2274/95)

Poiché dovere dell'amministratore è quello di sorvegliare e garantire la stabilità dell'edificio, ha diritto di chiedere ai condomini (e a eventuali terzi confinanti) l'accesso alle rispettive aree di proprietà esclusiva per effettuare le manutenzioni e le riparazioni necessarie.

Il Tribunale, ricondotta in tal modo nell'area della liceità giuridica l'attività che doveva essere eseguita dal condominio, ha affermato sussistere i requisiti di cui all'art 843 c.c. È stato messo in evidenza che il proprietario di un immobile può esercitare il diritto di accedere o di passare nelle proprietà dei vicini (o nelle cose comuni) solo se ciò è necessario al fine di realizzare o di riparare un bene o un'opera che sia di sua esclusiva proprietà ovvero, a sua volta, comune.

Nella fattispecie di riferimento, per la realizzazione dei lavori, secondo la valutazione operata dal consulente tecnico d'ufficio e fatta propria dal giudice, era strettamente necessaria l'occupazione di tutto il piano terra dell'edificio, incluso l'immobile di proprietà esclusiva del condomino convenuto.

L’art. 843 c.c., come detto, impone al proprietario di un immobile di consentire l'accesso e il passaggio nella sua proprietà, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

L'accesso deve essere permesso all' amministratore, quale legale rappresentante del condominio, e ai tecnici o al personale dal medesimo incaricato.

Aspetto centrale per determinare in quali casi il singolo condomino sia obbligato a dare il proprio assenso all'accesso di terzi al proprio appartamento è sicuramente quello del carattere necessario dell'adempimento ai fini della manutenzione del bene comune.

La richiesta dell'amministratore deve basarsi su ragionevolezza e non strumentalità della richiesta.

Il condomino che sia privato della disponibilità temporanea dell'immobile di proprietà esclusiva potrà comunque richiedere al condominio un indennizzo.